מכירים את התסריט הבא? דני ודנה הגיעו לשלב שבו חושבים על קניית בית. הם בודקים מה סכום החסכונות שיש בידם, מוסיפים את מתנות החתונה שנשמרו לצורך כך, מבררים מה ההורים יוכלו לעזור ומגיעים לסך ההון העצמי שלהם. מכאן הם ממהרים לחשב כמה משכנתא יוכלו לקבל ורצים לבחור את דירת החלומות. מכירים?
מה שדני ודנה לא יודעים (עדיין) זה שמחיר הבית שהם מעוניינים לקנות הוא לא תמיד רק המחיר שבעלי הבית או הקבלן מציגים להם. המחיר מורכב למעשה ממחיר הנכס+מחיר המשכנתא+עלויות נלוות.
מחיר הנכס- דני ודנה התחילו לבדוק בתים למכירה באיזור שבו הם מעוניינים לגור. הם ראו פרסום על פרוייקט חדש שנבנה בימים אלו והחילטו לקבוע פגישה ולראות דירה לדוגמא. אם הדירה תמצא חן בעיניהם הם צריכים לקחת בחשבון שהמחיר שמוצג להם כעת לא כולל שינויי דיירים (למשל- הוספת נקודות חשמל, שינוי תוכניות אינסטלציה, שדרוג ריצוף, הגדלת מטבח וכו'). בנוסף לאלה- יש לקחת בחשבון שברוב הפרוייקטים מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה, כך שאם התשלום יבוצע כשנה לאחר חתימת החוזה, ייתכן שיהיה צורך להוסיף עוד עשרות אלפי שקלים לתשלום. מדד תשומות הבניה משתנה כל הזמן בהתאם לתנודות בשוק הבניין אך ניתן לבדוק את העלויות של תקופות שחלפ ולקבל מושג על העלויות הצפויות.
דני ודנה החליטו שהם לא מעוניינים לחכות כ"כ הרבה זמן עד שהבית יהיה מוכן, והם גם לא מעוניינים לקחת סיכון על עליה גבוהה במדד תשומות הבניה. בהתאם לכך החליטו לחפש דירה מתאימה מבין הדירות יד שניה המוצעות למכירה בשכונה. דני ודנה יצטרכו לקחת בחשבון עלויות של שיפוץ הנכס, במידה ויידרש, בנוסף למחיר הראשוני.
מחיר המשכנתא- דני ודנה מעוניינים לקנות דירה במחיר שגבוה פי 4 מההון העצמי שהצליחו לגייס, כלומר הם זקוקים ל-75 אחוז משכנתא. אם דני ודנה יחליטו ללכת לבד לבנק- סביר להניח שהם יקבלו תמהיל סטנדרטי וריביות בינוניות. העלות הזו תלווה אותם למשך ממוצע של כ-20 שנה, במצטבר העלויות הנלוות של ריבית והצמדה מגיעות לכ-70% בנוסף למחיר הקרן. כלומר על משכנתא של מיליון ₪, יחזירו דני ודנה במשך השנים סכום של כ1.7 מיליון ₪! האם זה אומר שלא כדאי להם לקנות את הבית? לא בהכרח. אבל זה בהחלט אומר שזה החלק שבו הכי חשוב להשקיע כראוי כדי לחסוך בעליות. נחזור לכך בהמשך.
עלויות נלוות- בביצוע העסקה של רכישת דירה מעורבים בעלי מקצוע רבים. דנה ודני צריכים לקחת בחשבון את העלויות ולהשאיר מראש סכומי כסף שישמשו גם עבור עליות אלו. המתווך שמסייע למציאת הדירה המתאימה גובה בד"כ עמלה שתלויה במחיר הדירה (לרוב 2% מהמחיר). עו"ד שמלווה את ביצוע העסקה ואחראי להיבטים משפטיים ולכתיבת החוזה- גובה גם עמלה. מעבר הדירה עצמו כרוך בעלויות כמו הובלה, רכישת ריהוט ואיבזור מתאים. דנה ודנה יצטרכו לברר מראש את הצרכים ולתכנן את העלויות בהתאם. בסעיף זה נכנס גם ליווי של יועץ משכנתא, דני ודנה חשבו ללכת לבנק ללא ליווי של יועץ ובכך לחסוך את עלות הליווי, אבל אחרי שקבעו פגישה עם היועץ הבינו שהסעיף הזה יכול להיות ההשקעה הטובה ביותר עבורם בעסקה.
יועץ המשכנתא הוא האיש שאחראי לדאוג לאינטרסים שלכם מול הבנק. דני ודנה הבינו שאם היועץ ייצג אותם מול הבנק הוא יוכל לתכנן להם משכנתא משתלמת ובנוסף להשיג עבורם ריביות זולות יותר באופן משמעותי. זוכרים את העלויות הנלוות של המשכנתא? את הריבית וההצמדה שלאורך שנים יכולים להגיע לכ-70% נוספים מעבר להחזר ההלוואה? יועץ טוב יוכל להפחית את העלויות הנלוות באחוז משמעותי. הפחתה של 10% בעלויות הנלוות שווה לחיסכון של 100,000 ₪. העלות הזו מכסה בגדול את מחיר ליווי המשכנתא ועוד מותירה רווח משמעותי ביד. ואם היועץ יצליח להפחית אחוז גדול יותר? הרווחתם בענק!
