הדילמה של התקופה
לקוחות רבים מרימים גבה – אם הריביות היום גבוהות יותר מבעבר, למה בכלל לשקול מיחזור? התשובה נמצאת בפרטים העדינים של מסלולי המשכנתא, ובעיקר בהשפעת המל"צ (משתנה לא צמודה), המשתנה הצמודה (מ"צ), ועליית ריבית הפריים.
🔑 מה השתנה בפועל?
בין השנים 2019–2022 נרשמה תקופה יוצאת דופן של ריביות נמוכות.
לדוגמה:
-
במסלולי משתנה צמודה (מ"צ), העוגנים עמדו אז סביב 1%– (שלילי). עם תוספת מרווח של כ-3%, לקוחות רבים קיבלו ריביות סופיות של סביב 1.5%–2% בלבד.
-
במסלולי פריים, ריבית הפריים עצמה הייתה סביב 1.6%–1.75%, והבנקים אף נתנו מרווחים קרובים לאפס, כך שלקוחות שילמו בפועל ריביות של סביב 1.6%–1.75% בלבד.
- במסלולי משתנה לא צמודה (מל"צ), העוגנים עמדו אז סביב 0.5%. עם תוספת מרווח של כ-3%, לקוחות רבים קיבלו ריביות סופיות של סביב 3.5% בלבד.
אבל מאז חלה תפנית:
-
היום (2025), העוגנים במל"צ (משתנה לא צמודה) עומדים כבר סביב 4%, כך שריבית חדשה במסלול הזה תהיה סביב 7% אחרי המרווח.
-
גם במסלולי מ"צ (משתנה צמודה למדד) המצב דומה – בסיסי הריבית עלו באופן חד.
-
ריבית הפריים עלתה לרמות של 6.0% , כך שמי שלקח שני שלישים פריים – רואה החזר חודשי שזינק באלפי שקלים. (וגם למי שלקח שליש זה עלה משמעותית)
📉 למה ההחזר קפץ ללקוחות ותיקים?
הרבה לווים שילבו בתמהיל מ"צ ומל"צ וגם פריים. שני המסלולים האלה השתנו במקביל(בפריים במיידי והמשתנות כאשר עברה התקופה של השינוי) – גם העוגן עלה, וגם ריבית הפריים זינקה. התוצאה:
-
לקוח שלקח כחלק מהמשכנתא למשל מסלולים של 500,000 ₪ בפריים ועוד 500,000 ₪ במל"צ,(בנוסף לקבועה) ושילם בעבר סביב 8,000 ₪ לחודש.
-
היום אותו לקוח יכול לשלם כבר 10000 ₪ ומעלה, רק בגלל העלייה בעוגנים ובריבית.
💡 מה היתרון של מיחזור דווקא עכשיו?
כאן נכנס לתמונה ההבדל הדק אך המשמעותי:
-
מרווחים צרים יותר – אם בעבר הבנקים היו גובים מרווח של כ-3% מעל העוגן, היום ניתן למצוא מרווחים של סביב 1% בלבד, ולעיתים אפילו פחות. כלומר, למרות שהעוגן עצמו גבוה, המרווח הקטן יותר מקזז חלק מהעלייה.
-
דוגמה: עוגן של 4% + מרווח 1% = 5%
-
לעומת עוגן של 1.5% + מרווח 3% = 4.5%
→ הפער בפועל קטן יותר ממה שחושבים.
-
-
מסלולים קצרים יותר – חלק מהבנקים מאפשרים כיום מסלולי משתנה לתקופות קצרות יותר מ-5 שנים, אפילו סביב שנתיים. זה מאפשר:
-
ליהנות מריביות נמוכות יחסית.
-
להקטין את הסיכון לעמלת פירעון מוקדם (כי מועד שינוי הריבית קרוב יותר).
-
-
גמישות בתמהיל – ניתן לשלב בין מסלולים שונים ולבנות תמהיל שמקטין סיכונים, במקום להישאר "תקועים" עם מסלול פריים יקר מאוד או מל"צ בריביות לא עדכניות.
⚖️ ומה עם מסלולים "טובים מדי"?
חשוב להדגיש: ישנם לקוחות שיש להם מסלולים ישנים בריביות קבועות נמוכות במיוחד (למשל קבועה צמודה סביב 1% או קבועה לא צמודה סביב 2%). במקרים כאלה לא כדאי לגעת בכל המסלולים.
הפתרון במצבים כאלה הוא מיחזור פנימי חלקי – כלומר, להשאיר את המסלולים הטובים, ולמחזר רק את אלה שהפכו יקרים במיוחד (כמו פריים או מל"צ).
אבל זה כבר נושא למאמר הבא. 😉
📝 סיכום
למרות שהריביות הנקובות היום נראות גבוהות יחסית, בפועל מיחזור יכול להוזיל משמעותית את ההחזר החודשי, בעיקר בזכות מרווחים קטנים יותר, מסלולים קצרים יותר, וגמישות גבוהה יותר בבניית התמהיל.
