מסלולי משכנתא: קבועה צמודה

1. מה זה ק״צ?

ק״צ – קבועה צמודה – הוא מסלול שבו הריבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
המשמעות: תדעו מראש מה שיעור הריבית שתשלמו, אבל הסכום הבסיסי של ההלוואה (הקרן) יכול לגדול עם עליות המדד לאורך השנים.

2. איך ההחזר מתנהג לאורך השנים

כיוון שהקרן צמודה למדד, ההחזר החודשי יכול לעלות עם השנים – גם אם הריבית לא משתנה.
דוגמה:

• סכום הלוואה: 1,000,000 ₪

• ריבית: 3% (קבועה)

• תקופה: 20 שנה

• עליית מדד ממוצעת: 2% בשנה

בתרחיש כזה, אחרי מספר שנים יתרת הקרן תהיה גבוהה מהמתוכנן בהתחלה, וההחזר החודשי יעלה בהתאם. אם המדד יישאר נמוך או שלילי, ההשפעה תהיה קטנה יותר.

3. ההשלכות המרכזיות

• הצמדה למדד: הקרן מתעדכנת כל חודש לפי מדד המחירים לצרכן – עלייה במדד מגדילה את יתרת החוב ואת ההחזר החודשי.

• אין שינוי ריבית: אין שינוי – הריבית קבועה לכל התקופה.

• סיכון חיצוני: חשיפה מלאה לאינפלציה – ככל שהמדד יעלה, תשלמו יותר.

• גובה הריבית ההתחלתית: לרוב נמוכה יותר מקל״צ, כי הבנק מגולגל אליכם את סיכון האינפלציה.

4. עמלת פירעון מוקדם – נקודה קריטית

בק״צ קיימת אפשרות לעמלת פירעון מוקדם אם הריבית הממוצעת בשוק תרד.
כמו בקל״צ, הסיכון לעמלה תלוי בתקופה שבה לקחתם את ההלוואה:

• ריביות גבוהות – יש יותר מקום לירידת ריבית בעתיד, ולכן גם פוטנציאל לעמלה גבוהה יותר.

• ריביות נמוכות במיוחד – פחות סיכוי לירידת ריבית, ולכן גם פחות סיכון לעמלה.

בנוסף, חשוב לזכור שבק״צ, מעבר לסיכון של עמלת פירעון מוקדם בעקבות ירידת ריבית, יש גם את השפעת ההצמדה – אם תרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם, הסכום לסילוק יכול להיות גבוה מהצפוי אם המדד עלה משמעותית.

5. יתרונות וחסרונות

יתרונות:

• ריבית התחלתית נמוכה יותר לעומת קל״צ.

• יציבות בשיעור הריבית – אין שינויים לאורך התקופה.

• מתאים לתקופות שבהן צופים מדד נמוך או שלילי.

חסרונות:

• חשיפה מלאה לעליות מדד – ההחזר החודשי יכול לעלות.

• סיכון לעמלת פירעון מוקדם בדומה לקל״צ.

• אם המדד גבוה לאורך זמן, העלות הכוללת יכולה להיות גבוהה יותר מהצפוי.

6. למי זה מתאים?

• ללווים שמעדיפים ריבית נמוכה יותר בתחילת הדרך ומוכנים לקחת סיכון מסוים מעליות מדד.

• מי שמעריך שהאינפלציה תהיה נמוכה בשנים הקרובות.

• מי שרוצה ריבית קבועה אך מוכן לחיות עם חוסר ודאות בגובה הקרן.