הלוואת גישור – פתרון לאתגרים ברכישת נכס חדש

הבעיה

רכישת דירה חדשה תוך החזקת נכס קיים היא תהליך מאתגר מבחינה פיננסית. במקרים רבים, הכסף הדרוש לרכישת הדירה החדשה אמור להגיע ממכירת הנכס הקיים, אך תהליך המכירה אינו תמיד מתבצע במקביל לרכישה. פער זה יוצר בעיה כלכלית משמעותית, שבה לרוכש אין את ההון הדרוש להשלמת העסקה.

הפתרון: הלוואת גישור

הלוואת גישור היא פתרון פיננסי גמיש שמאפשר לרוכשים להשלים את רכישת הדירה החדשה למרות שהמימון ממכירת הנכס הקיים עדיין לא זמין. מדובר בהלוואה זמנית שיכולה להיות משועבדת לנכס הקיים, לנכס החדש, או לשניהם יחד, בהתאם לצרכי הרוכש ולמבנה העסקה.


—

כיצד פועלת הלוואת גישור?

מצב 1: הצהרת נכס חליפי (דירה יחידה)

כאשר רוכש מצהיר שהנכס החדש נועד להחליף את הנכס הקיים (דירה יחידה), הבנק מאפשר:

עד 70% משווי הנכס החדש כמימון ראשוני.

את יתרת ה-30% משלימים באמצעות הון עצמי או הלוואת גישור על הנכס הקיים.


דוגמה:

רועי רוכש דירה חדשה בשווי 2,000,000 ש"ח, כשהנכס הקיים שלו שווה 1,200,000 ש"ח:

1. משכנתא על הדירה החדשה:

70% משווי הנכס החדש = 1,400,000 ש"ח.



2. השלמת יתרת המימון:

היתרה הנדרשת היא 600,000 ש"ח.

רועי יכול לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים:

50% משווי הנכס הקיים = 600,000 ש"ח (50% מ-1,200,000 ש"ח).





לאחר מכירת הדירה הקיימת, רועי יפרע את הלוואת הגישור במלואה.


—

מצב 2: החזקה בשני נכסים (ללא הצהרת נכס חליפי)

כאשר רוכש מחזיק בשני נכסים או יותר, לא ניתן להצהיר על "נכס חליפי". במצב כזה:

עד 50% משווי הנכס החדש ניתן לקבל במשכנתא.

את יתרת המימון משלימים באמצעות הון עצמי או הלוואת גישור על הנכס הקיים.


דוגמה:

דנה רוכשת דירה בשווי 3,000,000 ש"ח ומחזיקה נכס נוסף בשווי 2,000,000 ש"ח:

1. משכנתא על הנכס החדש:

50% משווי הנכס החדש = 1,500,000 ש"ח.



2. השלמת יתרת המימון:

היתרה הנדרשת היא 1,500,000 ש"ח.

דנה יכולה לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים:

50% משווי הנכס הקיים = 1,000,000 ש"ח (50% מ-2,000,000 ש"ח).


את יתרת ה-500,000 ש"ח דנה תשלים באמצעות הון עצמי.





—

מצב 3: נכס עם משכנתא קיימת

במקרה שבו כבר קיימת משכנתא על הנכס הקיים, ניתן לקבל הלוואת גישור על היתרה הלא משועבדת של הנכס. במקביל, ניתן לשעבד את הנכס החדש לטובת יתרת המימון.

דוגמה:

אייל רוכש דירה בשווי 2,500,000 ש"ח. הנכס הקיים שלו שווה 1,500,000 ש"ח, עם משכנתא של 500,000 ש"ח:

1. משכנתא על הנכס החדש:

אם אייל מצהיר על נכס חליפי (דירה יחידה), הוא יכול לקבל 70% משווי הנכס החדש = 1,750,000 ש"ח.



2. השלמת יתרת המימון:

היתרה הנדרשת היא 750,000 ש"ח.

הלוואת גישור על הנכס הקיים:

50% משווי הנכס הקיים = 750,000 ש"ח (50% מ-1,500,000 ש"ח).

מפחיתים את המשכנתא הקיימת: 750,000 ש"ח – 500,000 ש"ח = 250,000 ש"ח זמינים להלוואת גישור.


את היתרה של 500,000 ש"ח אייל משלים מהון עצמי.




תהליך הטיפול בהלוואת גישור

1. הערכת שווי הנכסים – באמצעות שמאי מוסמך.


2. בחירת מבנה השעבוד – נכס חדש, קיים או שניהם.


3. קבלת אישור עקרוני מהבנק – להלוואת הגישור ולמשכנתא.


4. בניית תמהיל וקבלת אישור סופי – התאמת ההחזרים החודשיים ליכולת הכלכלית בהווה ובעתיד

5. רישום המשכנתא על הדירה וקבלת הכסף
6. מכירת הנכס הקיים – פרעון הלוואת הגישור.




—

שיקולים חשובים

יכולת החזר: יש לוודא שההחזרים החודשיים מותאמים ליכולת הכלכלית.

ריביות ותנאים: הלוואות גישור נושאות ריביות שונות ממשכנתא רגילה.

ייעוץ מקצועי: מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שיבנה תוכנית כלכלית מתאימה.



לסיכום, הלוואת גישור היא פתרון יעיל שמאפשר להתמודד עם פערי מימון בין מכירת דירה קיימת לרכישת דירה חדשה. חשוב להתאים את ההלוואה לצרכים וליכולות של הרוכש, ולבחון את התהליך בצורה מקצועית ומסודרת.