אחוזי מימון במשכנתא: מה זה ואיך זה משפיע עליכם

כאשר לוקחים משכנתא, אחד המרכיבים החשובים ביותר שיש להבין הוא אחוזי המימון. אחוזי המימון קובעים כמה מהשווי הכולל של הנכס הבנק מוכן לממן באמצעות ההלוואה. מגבלות על אחוזי המימון נועדו להפחית את הסיכון לבנק ולשמור על יציבות המערכת הפיננסית. במאמר זה נסביר מה הם אחוזי מימון, מהן מגבלות בנק ישראל בנושא, ונביא דוגמאות לשלושה סוגי רכישות: דירה יחידה, דירה חליפית ודירה להשקעה.

מה הם אחוזי מימון?

אחוזי מימון הם היחס בין סכום ההלוואה שאתם מבקשים לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. אחוזי המימון מייצגים את החלק מהנכס שהבנק מוכן לממן עבורכם. ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הבנק נוטל על עצמו סיכון גבוה יותר. מגבלות על אחוזי המימון נועדו להגן על הבנק במקרה של ירידת ערך הנכס או קשיים כלכליים של הלווה.

מגבלות בנק ישראל על אחוזי מימון

בנק ישראל קובע מגבלות על אחוזי המימון שניתן לקבל בעת לקיחת משכנתא. מגבלות אלה משתנות בהתאם לסוג הנכס שאתם רוכשים:

1. דירה יחידה: ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס. דירה יחידה היא דירה שאין בבעלותכם נכס נוסף במועד הרכישה.
2. דירה חליפית (משפרי דיור): ניתן לקבל עד 70% מימון משווי הנכס. דירה חליפית היא דירה שנייה שאתם רוכשים כאשר יש לכם דירה אחת קיימת, ואתם מתחייבים למכור את הדירה הנוכחית בתוך שנה וחצי מתאריך רכישת הדירה השנייה. ניתן להשיג את ההון העצמי הנדרש גם באמצעות הלוואת גישור על הדירה הראשונה.
3. דירה להשקעה: ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס. דירה להשקעה היא כל דירה שנייה ואילך שנרכשת כאשר כבר יש בבעלותכם נכס נוסף.

דוגמאות לאחוזי מימון

דירה יחידה: נניח שאתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, ששוויה הוא 1,000,000 ש"ח. במקרה זה, תוכלו לקבל עד 75% מימון מהבנק, כלומר עד 750,000 ש"ח. את יתרת הסכום, 250,000 ש"ח, תצטרכו להביא כהון עצמי.

דירה חליפית (משפרי דיור): אם אתם מחליפים את הדירה הנוכחית שלכם בדירה חדשה ששווה 1,200,000 ש"ח, תוכלו לקבל עד 70% מימון מהבנק, כלומר עד 840,000 ש"ח. את היתרה, 360,000 ש"ח, תצטרכו להביא כהון עצמי או ממכירת הדירה הנוכחית שלכם. אפשרות נוספת היא להשתמש בהלוואת גישור על הדירה הנוכחית כדי להשיג את ההון העצמי הנדרש.

דירה להשקעה: במקרה שאתם רוכשים דירה להשקעה ששווה 800,000 ש"ח, תוכלו לקבל עד 50% מימון מהבנק, כלומר עד 400,000 ש"ח. את יתרת הסכום, 400,000 ש"ח, תצטרכו להביא כהון עצמי.

השפעת אחוזי המימון על המשכנתא

ריבית: ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, הבנק נוטל סיכון גבוה יותר ולכן עשוי להציע ריבית גבוהה יותר. אחוזי מימון נמוכים יותר יכולים להוביל לריבית נמוכה יותר. בהתאם להנחיות בנק ישראל, ישנם שלושה רמות מימון עם השפעה שונה על הריבית:

• מימון עד 45%: ריבית נמוכה יותר.
• מימון בין 45% ל-60%: ריבית גבוהה יותר מאשר במימון נמוך מ-45%.
• מימון מעל 60%: ריבית גבוהה ביותר.

אישור ההלוואה: אחוזי מימון גבוהים יותר עשויים להקשות על קבלת אישור להלוואה, כיוון שהבנק יבחן בצורה קפדנית יותר את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ואת יכולת ההחזר שלכם.

יתרונות וחסרונות של אחוזי מימון גבוהים ונמוכים

יתרונות של אחוזי מימון גבוהים:

1. מינוף גבוה: מאפשר לרכוש נכס יקר יותר עם פחות הון עצמי.
2. נזילות כספית: מאפשר לשמור יותר כסף זמין להשקעות נוספות או להוצאות שוטפות.

חסרונות של אחוזי מימון גבוהים:

1. ריבית גבוהה יותר: הבנק עשוי להציע ריבית גבוהה יותר על ההלוואה.
2. אישור מורכב יותר: הבנק עשוי לבחון את יכולת ההחזר שלכם בצורה קפדנית יותר.

יתרונות של אחוזי מימון נמוכים:

1. ריבית נמוכה יותר: הבנק עשוי להציע ריבית נמוכה יותר על ההלוואה.
2. סיכון נמוך יותר: פחות סיכון לבנק ולכן פחות דרישות נוספות

חסרונות של אחוזי מימון נמוכים:

1. דרישת הון עצמי גבוהה: יש צורך ביותר הון עצמי כדי לרכוש את הנכס.
2. פחות נזילות כספית: פחות כסף זמין להשקעות נוספות או להוצאות שוטפות.

סיכום:

אחוזי מימון הם חלק חשוב בתהליך לקיחת המשכנתא ומשפיעים על התנאים שבהם תקבלו את ההלוואה. הבנת המגבלות של בנק ישראל ואיך אחוזי המימון משפיעים על הריבית, הביטוח ואישור ההלוואה יכולה לסייע לכם בקבלת החלטות פיננסיות נכונות ותכנון הרכישה בצורה מיטבית