מסלולי משכנתא: משתנה צמודה

1. מה זה מצ?

מצ – משתנה צמודה – הוא מסלול משכנתא שבו מתקיימים שני שינויים נפרדים:

1. הצמדה למדד המחירים לצרכן – הקרן מתעדכנת כל חודש בהתאם לשיעור האינפלציה.

2. ריבית משתנה – הריבית נקבעת לפי מנגנון של עוגן + מרווח, ומתעדכנת אחת לתקופה קבועה מראש (למשל, כל 5 שנים).

המשמעות: ההחזר החודשי מושפע גם מהשינויים במדד בכל חודש, וגם משינוי הריבית במועד התקופתי.

2. איך נקבעת הריבית – מנגנון העוגן והמרווח

• העוגן – ריבית בסיס שמתפרסמת על ידי גורם מוסכם (בנק ישראל, שוק ההון וכו'), ומשקפת את עלות הכסף במשק לתקופה מסוימת. היא משתנה אחת לכל תקופת עדכון שנקבעה במסלול (למשל, כל 5 שנים).

• המרווח – תוספת קבועה שנקבעת ביום לקיחת ההלוואה ואינה משתנה עד סוף ההלוואה.

ביום שינוי הריבית:

1. לוקחים את העוגן החדש.

2. מוסיפים את המרווח הקבוע.

3. מקבלים את הריבית לתקופה הבאה.

דוגמה:

• מרווח: +1.2%

• עוגן בתחילת ההלוואה: 2% → ריבית התחלתית: 3.2%

• אחרי 5 שנים: העוגן עלה ל־3% → ריבית חדשה: 4.2%

• אם העוגן ירד ל־1.5% → ריבית חדשה: 2.7%

3. איך ההחזר מתנהג לאורך השנים

• הצמדה למדד – בכל חודש הקרן מתעדכנת בהתאם למדד. אם המדד עלה ב־0.3% באותו חודש, יתרת הקרן תגדל ב־0.3%. הדבר משפיע מיידית גם על ההחזר החודשי.

• שינוי ריבית – מתרחש רק אחת לכמה שנים, וביום השינוי הריבית יכולה לעלות או לרדת בהתאם למצב השוק.

השילוב בין השניים אומר שגם אם הריבית לא השתנתה, המדד יכול להעלות את ההחזר החודשי בכל חודש.

4. השפעת תקופות ריבית גבוהה/נמוכה

• בתקופות של ריביות גבוהות – יש סיכוי שבעדכון הבא הריבית תרד, מה שיקל על ההחזר (אם המדד לא יעלה במקביל בצורה חדה).

• בתקופות של ריביות נמוכות מאוד – הסיכוי לירידת ריבית נמוך, ולעומת זאת יש סיכון לעלייה בעדכון הבא.

בנוסף, בתקופות של אינפלציה גבוהה – גם בלי קשר לריבית – ההחזר יכול לעלות באופן קבוע בגלל ההצמדה החודשית למדד.

5. עמלת פירעון מוקדם – נקודה קריטית

במצ, עמלת הפירעון המוקדם מחושבת רק עד מועד שינוי הריבית הקרוב.
המשמעות: אם אתם קרובים למועד שינוי הריבית, תוכלו לפרוע את ההלוואה עם עמלה נמוכה או אפסית.
עם זאת, בגלל ההצמדה החודשית, ייתכן שסכום הסילוק יהיה גבוה מהצפוי אם המדד עלה משמעותית.

6. יתרונות וחסרונות

יתרונות:

• ריבית התחלתית לרוב נמוכה מקל״צ.

• אפשרות להיכנס לריבית חדשה בעת שינוי, עם עמלה נמוכה יחסית.

• מתאים למי שמעריך שהריבית תרד והמדד יהיה נמוך יחסית.

חסרונות:

• חשיפה כפולה – גם לשינויי מדד חודשיים וגם לשינוי ריבית תקופתי.

• עלול לייקר את ההחזר פעמיים – פעם בחודש בגלל המדד, ופעם בתקופת השינוי אם הריבית תעלה.

• עלות כוללת יכולה להיות גבוהה בתקופות של אינפלציה וריבית גבוהות.

7. למי זה מתאים?

• ללווים שמאמינים שהאינפלציה תהיה נמוכה יחסית לאורך השנים.

• למי שמחפש מסלול עם ריבית התחלתית נמוכה יותר מהקבועות, אבל מוכן לחיות עם שינויים תכופים בהחזר.

• למי שרוצה אפשרות לצאת מהמסלול במועד השינוי בלי עמלות גבוהות.