מיחזור משכנתא בתקופה של ריביות גבוהות

כשמדברים על מיחזור משכנתא היום, עולה שאלה טבעית: אם הריביות בחוץ עלו, למה שארצה להחליף את המשכנתא הישנה שלי? כדי להבין את זה, צריך להכיר את המנגנון של המסלולים המשתנים: העוגן והמרווח.

הנוסחה שקובעת לכם את ההחזר

רוב המסלולים המשתנים (כמו משתנה כל 5 שנים או פריים) מורכבים משני חלקים:

1. עוגן: ריבית בסיסית שנקבעת על ידי השוק. אין לכם או לבנק שליטה עליה.

2. מרווח: ה"תוספת" שהבנק קבע לכם ביום שחתמתם על המשכנתא. המספר הזה נשאר קבוע לאורך כל חיי המסלול.

הנוסחה: עוגן + מרווח = הריבית שאתם משלמים בפועל.

הסיפור של לוויי 2019-2021: ריבית נמוכה, מרווח גבוה

בתקופה ההיא, הריביות בשוק היו בשפל. כדי להרוויח, הבנקים נתנו ללווים "עוגן נמוך" (לפעמים אפילו שלילי) אבל הצמידו לו מרווח גבוה. כל עוד העוגן היה נמוך, הריבית הסופית הייתה מצוינת. אבל אז השוק השתנה והעוגן זינק.

דוגמה מספרית: המסע של 500,000 ש"ח

1. לקיחת המשכנתא (שנת 2020): יוסי לקח 500,000 ש"ח במסלול משתנה.

• העוגן אז: 1.5%- (שלילי)

• המרווח שהבנק קבע: 3.5%+

• הריבית שיוסי שילם: 2% סה"כ. (החזר של כ-1,850 ש"ח)

2. נקודת השינוי (היום): הגיע מועד עדכון הריבית. העוגן קפץ, אבל המרווח הישן נשאר תקוע:

• העוגן החדש: 4%+

• המרווח המקורי: 3.5%+

• הריבית החדשה של יוסי: 7.5%!! (החזר של כ-3,500 ש"ח)

3. הפתרון – המיחזור (חיתוך המרווח או החלפת מסלול): היום הבנקים גמישים יותר במרווחים. יוסי מבצע מיחזור:

• העוגן בשוק: 4%+ (נשאר אותו דבר)

• המרווח החדש במיחזור: 1%+

• הריבית החדשה אחרי מיחזור: 5% סה"כ.

• התוצאה: ההחזר יורד לכ-2,900 ש"ח. חסכון של 600 ש"ח בכל חודש.

לא חייבים להישאר באותו מסלול!

זוהי נקודת המפתח: מיחזור הוא הזדמנות לשנות את ה-DNA של המשכנתא. אם מסלול הפריים שלכם התייקר או הפך למסוכן מדי עבורכם, אתם לא חייבים רק "לשפר לו את הריבית". במיחזור ניתן להעביר את הכסף מהפריים או מהמשתנה למסלולים יציבים יותר, או לשלב מסלולים חדשים שמתאימים למצב השוק הנוכחי. המטרה היא התאמה מחדש של הסיכונים ליכולת ההחזר שלכם היום.

• עניין ההצמדה: חשוב לזכור שחלק מהמסלולים המשתנים צמודים למדד המחירים לצרכן. זהו נושא קריטי שמשפיע על גובה החוב (הקרן) שלכם, ונדון בו בהרחבה במאמר נפרד.

האסטרטגיה המנצחת: מיחזור חלקי

הטעות הכי גדולה היא לחשוב שמיחזור הוא "הכל או כלום". ללווים רבים יש "אוצרות" בתמהיל הישן שאסור לגעת בהם:

• ריביות קבועות לא צמודות (קל"צ) של 2%-3%.

• ריביות קבועות צמודות של סביב 1%.

היום אין ריביות כאלו בשוק. לכן, מבצעים מיחזור חלקי: משאירים את המסלולים הקבועים והטובים בדיוק כפי שהם, ומטפלים רק ב"חלקים החולים" של המשכנתא – אלו שהתייקרו בגלל הפריים או המשתנות. כך אתם שומרים על הריביות ההיסטוריות הנמוכות, וחותכים את העלויות היקרות במסלולים שקפצו.